Inspekci jsme prováděli v jednom z objektů v nově budovaném souboru 12 bytových domů sjednocených stejným vzhledem i použitou konstrukcí. Jedná se o pěti podlažní obdélníkovou stavbu s jedním schodištěm a s posledním ustupujícím podlažím zastřešeným plochou střechou s PVC povlakové hydroizolace. Obálka domu je kontaktně zateplena. Kompaktní hmota je prolamována prostory bytových lodžií. Středová část vstupu akcentována převýšeným rizalitem, který je pojednán keramickými pásky, stejně tak jako fasáda nejvyššího uskočeného podlaží domu.

Zatečení a nedostatky hydroizolace

Jednou z nejzávažnějších zjištěných vad je problematické provedení hydroizolace střechy. Po vydatných deštích koncem léta 2024 se projevilo vážné zatečení prostřednictvím průchodek elektroinstalační kabeláže. Tekoucí voda ze stropu byla zaznamenána v bytech pod střechou a dokonce i v bytě, který nemá přímou vazbu na střechu, terasu ani lodžie. Tento fakt naznačuje možné špatné provedení detailu hydroizolace střechy domu. Dále bylo zjištěno, že na terasách byla zcela vynechána vrstva geotextilie pod podložkami dlažby chránící foliovou hydroizolaci

Bezpečnostní rizika a chybějící revize

Další závažným nedostatkem je uvolněná část jímacích tyčí bleskosvodné soustavy. Kromě toho nebyla v rámci prohlídky předložena pravidelná revize bleskosvodu dle normy ČSN EN 62305, což znamená, že není možné s jistotou ověřit, zda je budova dostatečně chráněná před úderem blesku.

Stejně tak chybí aktuální revize elektrických zařízení, výtahu a kontrola požárního preventisty, což představuje značná rizika pro obyvatele domu.

Nedostatky v konstrukci a projevy vlhkosti

Další zjištěnou vadou jsou uvolněné horizontální prvky zábradlí terasy. Horizontální profil kruhového průřezu je navařen na vertikální nosné prvky zábradlí, přičemž sváry na mnoha místech vykazují praskliny. Tento stav může ohrozit bezpečnost uživatelů terasy a vyžaduje okamžitou opravu.

Vlhkostní problémy byly zaznamenány také v rámci jednotlivých bytů, kde se vlhkostní mapy v ostění oken objevují po silných deštích. Pravděpodobnou příčinou není pouze nedostatečný odtokový otvor v rámu okna, ale možné chyby v provedení připojovací spáry okenní výplně. Pouhé přetmelení parapetního plechu zde není dostatečně vhodným řešením a je nutné provést důkladnější opravy.

Oplechování parapetu atiky terasy nejvyššího podlaží není provedeno v rovnoměrném spádu. Sklon části parapetů neodpovídá klempířské normě ČSN 733610, kdy má oplechování parapetů spolehlivě odvádět vodu a mít spád minimálně 3° (5,24 %).

Provedení klempířského prvku, oplechování prahu francouzských dveří, výstupu na terasu se jeví jako velmi „měkké“ provedení, nevhodné pro funkci prahu dveří, který by měl být v tomto případě zpevněn, opatřen proti prošlápnutí a vytržení. Aktuálně jsou pozorovány deformace prahových plechů.

Závěr a doporučení

Technická inspekce odhalila řadu závažných vad, které developer musí neprodleně odstranit v rámci své záruční odpovědnosti. Pokud by nebyly opraveny včas, mohly by vést k ještě větším škodám a vysokým nákladům na opravy, které by později museli hradit samotní vlastníci bytů. Proto je klíčové nechat si před koncem záruční lhůty provést odborný technický audit, který pomůže odhalit a reklamovat případné vady, a tím ochránit investici do bydlení.

Bydlíte v novostavbě? Nechte si provést technický audit nemovitosti před koncem záruky a vyhněte se tak výdajům za pozdější opravy.

Pro bližší informace nás neváhejte kontaktovat na tel: 730 193 333 nebo info@nemoinspekt.cz.

Článek čerpá z technických inspekcí společnosti Nemoinspekt s.r.o. Foto Nemonspekt.

Technická inspekce novostavby před koncem záruky odhalila závažné nedostatky

Zdroj: https://www.radceprosvj.cz/nove-clanky/technicka-inspekce-novostavby-pred-koncem-zaruky-odhalila-zavazne-nedostatky/#7

The post Technická inspekce novostavby před koncem záruky odhalila závažné nedostatky appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Na příkladu dvou pražských bytových domů, jejichž SVJ si nechala od společnosti Nemoinspekt Bytové domy s.r.o. zpracovat podrobnou stavebně-technickou inspekci, ukážeme, jak audit pomáhá SVJ lépe rozhodovat o investicích, předcházet škodám a argumentovat při jednání s nespokojenými vlastníky nebo mít podklad pro výběrová řízení realizačních firem.

Dům na Vinohradské

Dům z meziválečné doby má 7 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je součástí památkové zóny a obsahuje 24 jednotek a 3 nebytové prostory. Na první pohled působí udržovaně, ale podrobný technický audit odhalil skryté i zjevné závady, které výrazně ovlivňují technický stav i bezpečnost domu.

Nejzásadnějším problémem jsou balkony, které se nacházejí v havarijním stavu. Dochází k zatékání do jejich konstrukce a zespodu opadává omítka. Zábradlí navíc neodpovídá současným normám a představuje bezpečnostní riziko.

Střešní krytina z asfaltové lepenky je na konci své životnosti, místy popraskaná a střecha jako celek je před kompletní opravou. Zhoršený stav je umocněn zastaralými klempířskými prvky a ucpanými dešťovými svody, kde dokonce dochází k tvorbě ledu, což může ohrozit spodní terasy a fasádu domu.

V interiérech byly zaznamenány praskliny ve zdivu, které je nutné dlouhodobě sledovat a v případě prohlubování konzultovat se statikem. V suterénu byla nalezena zvýšená vlhkost ve stěně sousedící s jiným domem.

Velkým tématem jsou i okna a dveře. Některé výplně otvorů jsou ve velmi špatném až havarijním stavu. Interiérové dveře jsou nejednotné, mnohdy z doby socialismu, a v některých případech nevyhovují požárním ani bezpečnostním požadavkům.

Z hlediska technických zařízení byly sice rozvody vody a elektřiny v posledních letech částečně obnoveny, avšak nebyly doloženy revize plynu, což je závažné opomenutí.

Celkem bylo identifikováno 38 závad, z toho 5 vyžaduje okamžitou rekonstrukci. Celkové odhadované náklady na opravy činí 6,12 milionu Kč.

Libeňský dům

Čtyřpodlažní rohový dům s 12 byty a 5 nebytovými prostory v Libni vykazuje dlouhodobě zanedbaný technický stav. Zpráva z technické inspekce konstatuje velmi špatný technický stav budovy a doporučuje okamžitou realizaci několika zásadních opatření.

Uliční fasáda je v havarijním stavu a představuje přímé riziko pro chodce. Omítka i části říms jsou uvolněné, hrozí jejich pád na veřejný chodník. Dvorní část objektu sice byla zateplena, avšak uliční fasáda trpí výraznými tepelnými mosty, kvůli nimž se v bytech tvoří mokré skvrny a plísně.

Technický audit dále odhalil vlhkost v suterénních prostorách, zejména ve skladu a místnosti vedle světlíku. Tyto prostory jsou dlouhodobě nevětrané a náchylné ke vzniku plísní.

Závažným problémem je krov střechy, který je ve špatném stavu. Přesto byla na tuto konstrukci položena nová krytina, což může do budoucna znamenat riziko statického selhání.

Zcela nevyhovující je stav elektroinstalace a plynových rozvodů, ke kterým nebyly doloženy protokoly z povinných revizí. Chybí jakékoli prvky požární ochrany – v domě nejsou hasicí přístroje ani zpracované požárně bezpečnostní řešení stavby.

Výměna oken a dveří bude v budoucnu nezbytná nejen z hlediska estetiky, ale i energetické efektivity. Původní dřevěná okna do světlíků neplní izolační funkci, plastová okna jsou na hranici své životnosti. Vstupní dveře jsou různorodé a neplní požadavky na bezpečnost.

Celkem bylo zaznamenáno 47 závad, z toho 8 s nutností rekonstrukce. Odhadované náklady: 8,76 milionu Kč.

Proč audit nepodceňovat

1. Včas odhalí rizika: Zatékající střecha nebo poškozený balkon může znamenat statické nebezpečí nebo finančně náročné opravy. V nejhorším i újmu na zdraví či na majetku.
2. Pomáhá prioritizovat investice: Ne každé SVJ má rezervu několik milionů. Technický audit pomůže rozhodnout, co je třeba opravit hned a co lze odložit.
3. Podklad pro plánování a komunikaci s vlastníky: Opravy lze řídit podle objektivní zprávy, předložit plán oprav na shromáždění SVJ a předejít zbytečným konfliktům.

Co auditem získáte

• Kompletní pasportizaci technického stavu
• Fotodokumentaci závad
• Odhad nákladů oprav a nutnost jejich řešení
• Doporučený plán opatření a jejich priorit

Speciální nabídka!

Plánujete technický audit? Využijte slevu 10 % s promokódem RADCE05! Stačí jej uvést při objednávce.

Neváhejte, pravidelná kontrola technického stavu domu se vám mnohonásobně vrátí.

Shrnutí

Technický audit je investice, která se SVJ z dlouhodobého hlediska určitě vyplatí, může zachránit rozpočet před nečekanými výdaji, chránit majetek i zdraví obyvatel a posílit výkon správy domu.

Představenstvo SVJ by mělo být proaktivní a pravidelně aktualizovat informace o technickém stavu domu. Technický audit nemovitosti je prvním krokem, jak se v tom neztratit.

Pro bližší informace nás neváhejte kontaktovat na tel: 730 193 333 nebo info@nemoinspekt.cz.

Zpráva čerpá ze dvou technických inspekcí společnosti Nemoinspekt s.r.o., zpracovaných v únoru a březnu 2025. Foto Neminspekt.

Technický audit starších bytových domů: Proč by s ním neměla správa SVJ otálet

Zdroj: https://okolobytu.cz/clanky/technicky-audit-starsich-bytovych-domu-proc-by-s-nim-nemela-sprava-svj-otalet/

The post Technický audit starších bytových domů: Proč by s ním neměla správa SVJ otálet appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Odborníci ze společnosti Nemoinspekt provádějí ročně tisíc inspekcí nemovitostí po celé České republice a pomáhají oběma stranám vyhnout se nepříjemným překvapením.

Kupujete nemovitost? Inspekce vám může ušetřit statisíce

Při koupi nemovitosti si zájemci často všímají pouze estetických vad, ale skutečné problémy mohou být na místech, která laik snadno přehlédne a bez odborného posouzení by je sám neodhalil. „Setkáváme se s případy, kdy kupující podepsali rezervační smlouvu a teprve potom zjistili, že dům má vážné problémy s hydroizolací nebo že kvůli poškozené střešní krytině do domu zatéká,“ říká Ing. Tomáš Zima, hlavní inspektor společnosti Nemoinspekt.

Například u starších nemovitostí je častým problémem vzlínající vlhkost, která se může projevit až po několika měsících bydlení. „Sanace vlhkého zdiva může stát i stovky tisíc korun. Inspekce včas odhalí podobná rizika a umožní kupujícímu vyjednat lepší podmínky nebo se vyhnout nevýhodné koupi,“ dodává Zima.

Prodáváte nemovitost? Inspekce zvýší její hodnotu

Inspekce domu či bytu není jen nástroj pro kupující. I prodávající mohou jejím provedením zvýšit hodnotu své nemovitosti a předejít budoucím sporům. „Když prodávající nabídne nemovitost s nezávislým technickým posudkem, dává tím najevo transparentnost a seriózní přístup,“ vysvětluje Zima.

Novostavba bez nedodělků: Jak vám pomůže inspekce před převzetím?

Mnoho klientů kupuje nové byty či domy od developera tzv. „na papíře“, kdy mají k dispozici pouze vizualizace. Očekává se, že novostavby budou v bezchybném stavu, avšak realita může být jiná. Kontrola inspektorem před převzetím pomáhá odhalit nedodělky, nekvalitně provedené práce nebo technické nedostatky, které by v budoucnu mohly způsobit problémy.

„Často se setkáváme s případy, kdy inspektoři objeví špatně provedené obklady v koupelnách, nedostatečně provedenou hydroizolaci teras nebo nedodržení klientských změn, které měli kupující smluvně dohodnuty s developerem,“ říká Ing. Tomáš Zima, hlavní inspektor společnosti Nemoinspekt. „Díky včasné kontrole můžeme pomoci kupujícím předejít pozdějším komplikacím a zajistit, že si svůj nový domov převezmou ve stavu, jaký očekávali.“

Na co se při podrobné kontrole nemovitosti zaměřujeme?

Inspektoři se zaměřují na klíčové aspekty stavby, jako jsou statické poruchy, stav izolací, elektroinstalace, vlhkost nebo kvalita střechy. „Používáme specializované přístroje na měření vlhkosti či termokamery pro odhalení tepelných mostů,“ vysvětluje Zima.

Ať už kupujete, nebo prodáváte nemovitost, inspekce je investice, která se vždy vyplatí. Může vám ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí. Pokud plánujete realitní transakci, neváhejte se obrátit na odborníky, kteří vám pomohou rozhodnout se s jistotou.

Inspekce nemovitosti: Nezbytný krok při koupi i prodeji nemovitosti

The post Inspekce nemovitosti: Nezbytný krok při koupi i prodeji nemovitosti appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Inspekce klientům ukáže případné závady, odhadne náklady na opravy a výsledky mohou posloužit i při vyjednávání o ceně.

Pane Zimo, představme si modelovou situaci: chci si pořídit nemovitost a chci ji zkontrolovat. Oslovím vás. Co uděláte?

Vyšleme k nemovitosti někoho z naší firmy a řekneme vám, v jakém technickém stavu je a kolik by stálo dát ji do pořádku.

Když budu mít vybraný dům, který bude stát 10 milionů, vy se tam zajedete podívat a pak mi třeba řeknete, že se to nevyplatí?

To vám neřekneme. Prodejní cenu neposuzujeme. Řekneme vám, v jakém technickém stavu dům je a co je potřeba na něm dát do pořádku a opravit tak, abyste ho mohl bezvadně užívat.

Zkontrolujeme technický stav a podle našich závěrů si vy můžete říct, že to je nad vaše možnosti, nebo že víte, že zaplatíte něco navíc, ale tu nemovitost i tak chcete. Navíc na základě toho se můžete zkusit domluvit s prodávajícím na úpravě ceny.

Nejčastější problémy zaviní voda

Co bývají nejčastější problémy u nemovitostí?

Je potřeba to rozdělit na byty a rodinné domy. Když jde o byt uprostřed domu, který není přímo spojený se střechou, závad může být méně. Ale když se bavíme o rodinných domech, nejčastější závady jsou spojené s pronikáním vody, ať už střechou, nebo spodkem.

Pak jsou to věci spojené s instalacemi, které na první pohled nemusí být patrné, ale může jít o nefunkčnost, nesprávné provedení, které neodpovídá dnešním předpisům.

Určitě to budou třeba i tepelné mosty, úniky tepla nedostatečnou nebo žádnou tepelnou izolací. Typicky kolem oken nebo střechou uniká nadměrné množství tepla. A s tím pak bývají spojeny i větší náklady na vytápění objektu.

Výsledky jsou hotové během pár dní

Když vás zavolám a řeknu, že si chci koupit dům a mám zájem, abyste nemovitost prohlédli, jak dlouho to bude trvat a kolik mě to bude stát?

Začnu od konce. Kolik vás to bude stát, záleží na tom, jaká je plocha. Nejmenší byty do 50 metrů v základu budou stát nějakých pět nebo šest tisíc. Kontrola většího rodinného domu (200 a více metrů čtverečních) v nejpodrobnějším provedení se bude pohybovat někde mezi 15 až 20 tisíci korun.

Ve většině případů se nám daří do dvou dnů být na místě, a to kdekoli po republice. Máme inspektory všude. A zprávu z inspekce dostáváte do tří pracovních dní. Když jde všechno ideálně, za týden můžete mít všechny informace, které jste chtěl.

Takže když vám zavolám v pondělí ráno, tak v pátek odpoledne teoreticky můžu mít výsledek.

Ano.

Celou dobu jsme se bavili o nákupu nemovitosti, co když však nechci kupovat, ale jenom pronajímat? Jde to?

Jakou nemovitost si necháte zkontrolovat, to je jen na vás. Nejčastěji si nás objednávají kupující. Nicméně časté jsou i případy, kdy si nás objednávají prodávající anebo jejich zástupci jako realitní makléři.

Těm se služba vyplatí taky. Pokud by pak totiž kupující zpětně reklamoval nějakou vadu, která se tam objevila, bude se posuzovat, jestli to nezavinil makléř, který o ní měl vědět a měl to kupujícímu sdělit. Takže se naše služby vyplatí i prodávajícímu. Proto se často stává, že je zpráva třeba přílohou rezervačních nebo kupních smluv. Čili nejčastějšími klienty jsou kupující, ale objednávají si nás i prodávající, aby jasně deklarovali stav nemovitosti. Vyhnou se tím spekulacím a dohadům o ceně.

Zatím jsme se bavili o starších nemovitostech, ale služby poskytujeme i u novostaveb. Před přejímkou novostavby si nás můžete zavolat a nechat si ji zkontrolovat, jestli je všechno v pořádku, v souladu s vaším záměrem. A pokud by se něco našlo, můžete si to nechat dát do pořádku ještě na náklady developera. Ve chvíli, kdy novostavbu přeberete, sice můžete reklamovat v rámci záruky, ale je lepší mít vše v pořádku ještě předtím.

A v poslední době si nás často volají i společenství vlastníků, kterým třeba končí záruka na společné prostory a je možnost případné závady ještě reklamovat na náklady developera nebo stavitele. Anebo jde o starší činžák, u něhož chtějí znát technický stav a vědět, do čeho a kolik bude potřeba investovat, aby se mohli nějak dohodnout a nastavit si adekvátní příspěvek do fondu oprav a tak dále.

Nejčastější závady a problémy v nemovitostech

Co musí splňovat lidé, kteří pro vás inspekce dělají?

Tato služba zatím nemá žádný standard daný legislativou, takže není nikde napsáno, jak to má být. Na inspektory ale máme vlastní interní pravidla, která jsou podobná, jako kdybyste chtěl být autorizovanou osobou, architektem nebo inženýrem, což znamená, že máte vysokoškolské vzdělání stavebního směru a nějakou praxi, případně středoškolské vzdělání a větší praxi.

Jakou máte konkurenci?

Konkurence na trhu existuje – ať už v podobě společností s celorepublikovým pokrytím, nebo menších firem a jednotlivců. Máme asociaci, která nás sjednocuje a dává určitý standard služby. Protože se objevila spousta lidí, kteří říkají, že dělají inspekce, chtěli jsme tomu nastavit nějakou úroveň, nějaké standardy, aby měl klient záruku kvalitně provedené služby.

Od nás dostanete třicetistránkovou podrobnou zprávu s fotkami, a musíte uznat, že to má přece jenom jinou vypovídající hodnotu, než když dostanete jednu stranu textu. A to se právě dělo a děje, takže vytvoření asociace bylo i takové ustanovení standardu služby.

Jak poznám, že inzerát nebo reklama na podobnou službu není podvod? Je to třeba právě členství v asociaci?

Pokud bude mít ten člověk nebo organizace na stránkách, že je členem asociace, tak můžete počítat s tím, že dodrží nějaké standardy. Na členství jsou kladeny požadavky.

Předpokládám, že při výběru služby jako všichni napíšete do vyhledávače spojení „inspekce nemovitosti“ a vypadne vám řada společností. Pro mě by asi bylo důležité vědět, kdo na tu inspekci přijde. Nemám moc v lásce společnosti, kde nevidíte reálné lidi. Jako inspektora bych raději viděl někoho zkušenějšího než studenta rok a půl po škole. A když nevidíte ty reálné inspektory na stránkách firmy, tak se vám třeba právě tohle může přihodit. My máme na stránkách také reálný výstup, takže u nás víte docela přesně, co dostanete.

Ještě bych se vrátil k ceně. Zmínil jste se, že se vypočítává na základě plochy, ale jsou i různé úrovně. Co to znamená?

Máme tři úrovně služeb. Co se týče odstupňování, tam vstupuje několik faktorů. Jedním je čas. Aktuálně je u nemovitostí výrazný převis poptávky nad nabídkou. Takže jsou lokality a segmenty nemovitostí, kdy je klient pod velkým tlakem, aby se rozhodl rychle.

Proto naše základní služba je, že klient nedostává žádný výstup, ale inspektor s ním absolvuje prohlídku a rovnou mu sděluje výsledek, aby se mohl na místě rozhodnout a případně si nemovitost rezervovat. To je ta úplně základní úroveň služby.

Pak je tu služba Standard, která už zahrnuje podrobný psaný výstup i odhad nákladů na opravy. Nejvyšší řadou je služba Premium, která obsahuje vše ze Standardu, a navíc například vyhodnocení lokality podle územního plánu nebo další rozšířené analýzy. Je to nejkomplexnější balíček, který poskytuje maximum informací, jež lze na dané nemovitosti během inspekce zjistit.

Inspekce nemovitosti vám může ušetřit statisíce. Takhle funguje

The post Inspekce nemovitosti vám může ušetřit statisíce. Takhle funguje appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí – odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí. Často využívanou službou ze strany společenství vlastníků v novostavbách bývá tzv. Inspekce nemovitosti před koncem záruky, kdy inspektoři sestaví seznam závad k reklamaci u developera.

Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2019 s celkem 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době.

Seriál článků je členěn do odstavců, postupně popisujících jednotlivé prvky stavby podle metodiky společnosti Nemoinspekt. V tomto díle se zaměříme na exteriéry.

Exteriéry

Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývá nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn se vznikajícími prohlubněmi, nekvalitně provedené detaily u vstupu do objektu, a nedostatečně odvodněné zpevněné plochy (zejména chodníky a vjezdy do podzemních garáží).

Při nedostatečném zhutnění terénu v bezprostřední blízkosti obvodových stěn se zásyp obvykle začne nerovnoměrně sesedat a přivádět srážkovou vodu k základům budovy. Esteticky je takový stav též nevyhovující, developer tedy obvykle nemá problém reklamaci uznat a terén podél obvodových stěn vyrovnat, včetně případné opravy okapového chodníčku.

Další obvyklou závadou jsou nekvalitně provedené nebo nedodělané exteriérové prvky (stříšky, zábradlí, schránky) a detaily u vstupu do objektu, například napojení vstupu na přiléhající zpevněnou plochu (chodník).

Zpevněné i nezpevněné plochy v případě některých novostaveb nejsou dostatečně odvodněné, na ploše se tedy při dešti tvoří kaluže a v zimě je povrch mrznoucí vodou dále narušován. Tato závada se může prodražit, vyžaduje-li větší terénní úpravy či osazení nových drenáží.

Pokud se závada týká odvodnění vjezdu do podzemních garáží, vznikající kaluže v garážích nepříjemně omezují uživatele při parkování.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii inspektoři nemovitostí zjistili nedostatečné odvodnění cesty a propadání terénu v ploše, dále narazili na chybějící lapače střešních nečistot a nedostatečný počet poštovních stránek. Všechny závady byly podány k reklamaci developerovi.

Měření spádu zpevněné plochy

Hlavní zjištění pro nemovitost v případové studii

Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.

Ing. arch. Marie Vyskočilová

NEMOinspekt

The post Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí 3 appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí – odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí. Často využívanou službou ze strany společenství vlastníků v novostavbách bývá tzv. Inspekce nemovitosti před koncem záruky, kdy inspektoři sestaví seznam závad k reklamaci u developera.

Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2019 s celkem 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době.

Seriál článků je členěn do odstavců, postupně popisujících jednotlivé prvky stavby podle metodiky společnosti Nemoinspekt. V tomto díle se zaměříme na nosné a nenosné konstrukce, střešní krytinu a klempířské prvky.

Nosné a nenosné konstrukce

Obecně, nejvážnějšími závadami nosných konstrukcí bývají především trhliny ve svislých nosných konstrukcích a případné nadměrné průhyby železobetonových vodorovných konstrukcí. Při podezření na tento typ závady je vhodné situaci neprodleně řešit se statikem a navrhnout vhodné nápravné opatření.

V námi kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že jak projektanti, tak zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.

Častějšími závadami jsou poruchy nenosných konstrukcí, např. v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jedná se zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla v prvním podzemním podlaží zjištěná prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně. Jako možné řešení v rámci záruky připadá v úvahu lokální oprava zdiva a omítky.

Střecha a střešní krytina, klempířské prvky

Další z nejčastějších závad u novostaveb s plochou střechou je nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času tak v těchto místech může docházet k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.

Problematické bývají též detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy.

Obvyklou závadou je dále chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.

Často se také stává, že u odvětrávacích potrubí kanalizace je použitý nevhodný materiál, který není určený do venkovního prostředí – HT tvarovky pro vnitřní rozvody, které jsou UV nestabilní.

U novostaveb se šikmou střechou se vyskytují závady dané typem střešní krytiny, od prohnutí krokví (viditelného pouhým okem z dálky v rámci celé střechy) až po odlepující se šindele při použití nekvalitních materiálů.

„Vzhledem k finanční náročnosti oprav střechy je vhodné její kontrolu před koncem záruční doby nepodcenit, všechny závady důkladně sepsat a reklamovat u developera, který následně odstranění vad požaduje po zhotoviteli“ doporučuje Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt.

Při kontrole klempířských prvků ispektoři nemovitostí často narážejí na chybně osazené parapety oken či oplechování atiky, které buď nemá dostatečný sklon nebo přesah přes fasádu, případně vykazuje oba nedostatky zároveň.

Ve zkoumaném bytovém domě se objevili jak nerovnosti hydroizolace na střeše, tak neukotvená hydroizolace do atiky. Atika též nemá oplechování s dostatečným přesahem.

Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.

Ing. arch. Marie Vyskočilová

NEMOinspekt

The post Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí 2 appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2013  s celkem 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době. Seriál článků je členěn do odstavců, postupně popisujících jednotlivé prvky stavby podle metodiky společnosti Nemoinspekt. V tomto díle se zaměříme na nosné a nenosné konstrukce, střešní krytinu a klempířské prvky.

Nosné a nenosné konstrukce

Obecně, nejvážnějšími závadami nosných konstrukcí bývají především trhliny ve svislých nosných konstrukcích a případné nadměrné průhyby železobetonových vodorovných konstrukcí. Při podezření na tento typ závady je vhodné situaci neprodleně řešit se statikem a navrhnout vhodné nápravné opatření.

V námi kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že jak projektanti, tak zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.

Častějšími závadami jsou poruchy nenosných konstrukcí, např. v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jedná se zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla v prvním podzemním podlaží zjištěná prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně. Jako možné řešení v rámci záruky připadá v úvahu lokální oprava zdiva a omítky.

Střecha a střešní krytina, klempířské prvky

Další z nejčastějších závad u novostaveb s plochou střechou je nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času tak v těchto místech může docházet k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.

Problematické bývají též detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy.

Obvyklou závadou je dále chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.

Často se také stává, že u odvětrávacích potrubí kanalizace je použitý nevhodný materiál, který není určený do venkovního prostředí – HT tvarovky pro vnitřní rozvody, které jsou UV nestabilní.

U novostaveb se šikmou střechou se vyskytují závady dané typem střešní krytiny, od prohnutí krokví (viditelného pouhým okem z dálky v rámci celé střechy) až po odlepující se šindele při použití nekvalitních materiálů.

„Vzhledem k finanční náročnosti oprav střechy je vhodné její kontrolu před koncem záruční doby nepodcenit, všechny závady důkladně sepsat a reklamovat u developera, který následně odstranění vad požaduje po zhotoviteli“  doporučuje Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt.

Při kontrole klempířských prvků nspektoři nemovitostí často narážejí na chybně osazené parapety oken či oplechování atiky, které buď nemá dostatečný sklon nebo přesah přes fasádu, případně vykazuje oba nedostatky zároveň.

Ve zkoumaném bytovém domě se objevili jak nerovnosti hydroizolace na střeše, tak neukotvená hydroizolace do atiky. Atika též nemá oplechování s dostatečným přesahem.

Hlavní zjištění za obě oblasti pro nemovitost v případové studii

Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.

Ing. František Valeš

NEMOinspekt

The post Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Soutěž pořádá portál Sousedé.cz, který se specializuje na všechny obyvatele bytových a panelových domů a vedení BD/SVJ. Jedná se o jedinou sociální síť, která pomáhá lidem kvalitně bydlet a žít. Mimo bezplatného nástroje pro správu bytů nabízí také jednu z nejširších nabídek realit, a to včetně unikátního hodnocení lokality, kde se nabízená nemovitost nachází. Nyní pro vás připravil jarní soutěž, která potrvá v období 15. 5. – 15. 6. 2017, a v níž budete moci vyhrát opravdu zajímavé a hodnotné ceny.

Pravidla jsou velice jednoduchá, odpovězte na tři snadné otázky z dotazníku a tipněte si, kolik SVJ bude na konci června využívat portál Sousedé.cz? 30 tipujících, kteří budou svým tipem nejblíže, získá hodnotné ceny.

A co vlastně můžete vyhrát?

Od hlavního partnera soutěže, společnosti Nemoinspekt, můžete získat podrobnou inspekci bytového domu.

Od dalších odborných společností rádiové odečty tepla a vody, servis výtahu nebo jeho revize.

Běžného majitele bytové jednotky pak potěší roční předplatné časopisu Panel Plus nebo třeba kamenný koberec v hodnotě 15.000 Kč.

Zapojte se do soutěže také, šance na výhru je veliká!

Navštivte stránky www.sousede.cz/_soutez a vyhrajte něco pro sebe, svůj dům, své přátele. 

The post Soutěž se Sousedé.cz – Vyhrajte inspekci bytového domu! appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

„V dětství jsem vyrůstal v panelovém domě na velkém městském sídlišti. Nikdy se mi tam nelíbilo, a kdykoli jsem mohl, jezdil jsem do přírody. Když se narodily děti, shodli jsme se s manželkou, že si splníme náš sen, utečeme z města a přestěhujeme se někam na venkov. A tak jsme začali hledat pozemek, na kterém si postavíme náš vysněný dům,“ popisuje začátky Petr Soukup.

Představu měli Soukupovi jasnou. Přáli si nízkou jednopodlažní budovu uprostřed velké zahrady. „V domě jsme nechtěli žádné schody, a to nejen kvůli malým dětem, ale i s ohledem na naše starší rodiče, kteří nás často navštěvují,“ vysvětluje Petr.

„Navštívili jsme tedy realitní kancelář, která nám doporučila krásnou stavební parcelu za 1,5 milionu korun kousek od Plzně. Pozemek se nám moc líbil. V okolí krásná příroda, nedaleko les a řeka. Hned jsme si to místo zamilovali. Realitní makléř, který nám pozemek ukazoval, mi potvrdil, že stavba bungalovu určitě nebude problém. Pozemek je dostatečně velký a jsou k němu již přivedeny všechny sítě. Říkal, že se v okolí prodalo poslední dobou několik parcel, na kterých se postupně začíná stavět. Proto jsme moc dlouho neotáleli a pozemek koupili s tím, že hned na jaře začneme stavět,“ říká Petr.

Kolega v práci Petrovi doporučil projektanta, se kterým Soukupovi začali řešit návrh vysněného domu. Po prostudování dokumentace se však ozval projektant s tím, že se vyskytla vážná komplikace.

„Sdělil mi, že z důvodu blízkosti vodního zdroje pozemek protínají ochranná pásma, která výrazně limitují možnost výstavby na pozemku. Dům bylo možné postavit jen v rohu na malé části pozemku. Takže z našeho původního plánu postavit rozlehlý bungalov uprostřed pozemku nebude nic. Nemohl jsem tomu uvěřit. Makléř mě přeci několikrát ujišťoval, že stavba bungalovu na tomto pozemku nebude problém,“ dodává rozhořčeně Petr.

„Manželé Soukupovi bohužel chybovali, když si ještě před koupí pozemku neprověřili podmínky možné výstavby. Pokud by tak učinili a nespoléhali se pouze na informace od realitní kanceláře, dozvěděli by se tuto informaci a koupi pozemku by si mohli v klidu promyslet,“ upozorňuje Alena Wenigrová ze společnosti Alisen.

Když má kupující jakékoliv pochybnosti, je dobré se obrátit na nezávislého odborníka a nespoléhat se pouze na informace od realitní kanceláře. Realitní makléři zastupují především prodávajícího a jejich cílem je nemovitost prodat.

„Jakmile jsme se dověděli, že si budeme moci na pozemku postavit místo bungalovu jen úzkou věž, obrátili jsme se na realitní kancelář s tím, že bychom chtěli odstoupit od kupní smlouvy. Bylo nám však sděleno, že jakožto zprostředkovatelé koupě nemají žádnou povinnost zjišťovat u úřadů veškeré podmínky výstavby a pro odstoupení od smlouvy tedy není důvod,“ říká Petr.

Mnoho lidí si neuvědomuje, že existuje značný počet omezení, které limitují výstavbu na stavebních parcelách. „V případě manželů Soukupových šlo o tzv. ochranné pásmo vodního zdroje. Podobným omezením však může být i odstupová vzdálenost od hranice pozemku a staveb na sousedních parcelách a samozřejmě také územní či regulační plán obce stanovující procentuální zastavitelnosti pozemku, velikost a výšku stavby,“ vysvětluje Tomáš Zima, hlavní inspektor nemovitostí ze společnosti Nemoinspekt.

„Vůbec nevíme, jak budeme postupovat. Chtěl jsem bydlet v domě, kde můžu z každého pokoje vyjít na zahradu. Teď abych spíš přemýšlel, že si do případného domu pořídíme výtah,“ uzavírá Petr Soukup.

Co je třeba prověřit nebo zajistit před koupí pozemku
• Vlastnická práva k pozemku
• Uzemní plán nebo regulační plán obce
• Vyjádření stavebního úřadu (popřípadě místního odboru životního prostředí) k zamýšlené stavbě
• Práva majitelů okolních pozemků
• Odstupové vzdálenosti od hranice okolních pozemků a staveb na nich
• Ověřit záplavové oblasti
• Ověřit přístupovou cestu
• Věcná břemena
• Ochranná pásma (inženýrských sítí, lesa, vodních zdrojů, nadřazených staveb)

The post Nepodceňujte prověření pozemku před koupí! appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

„Byt nebyl ze stavebně-technického hlediska v nijak špatném stavu. Šlo o starší nemovitost, které také odpovídaly závady. Nešlo ale o nic závažného. Elektroinstalace nebyla nejnovější, ale fungovala, vybavení bylo opotřebené a podlahy, stěny a stropy si říkaly o renovaci,“ popisuje inspektor nemovitostí František Valeš ze společnosti Nemoinspekt.

Vše nasvědčovalo tomu, že celý proces koupě a přebírání bytu proběhne úplně bez problémů. „Inspekce dopadla dobře, formality se nám dařilo vyřizovat celkem snadno, původní majitel byl velice vstřícný a nájemník, který v bytě v té době bydlel, se také nezdál být problémový,“ říká Martina.

Mladou dvojici vůbec nenapadlo, že by mohlo v dalších dnech dojít k radikální změně. Martina s Pavlem věděli, že nájemník býval dříve majitelem bytu a že se dostal do nelehké životní situace a byt musel prodat, zůstal v něm i nadále jako nájemník. To, že mu nový majitel chce prodat střechu nad hlavou, ho netěšilo. Nikdo ovšem netušil, že plánuje pořádnou pomstu.

Manželé počítali s tím, že si do nového domova přivezou nábytek z předchozího bydlení. S majitelem se domluvili, že před předáním byt vyklidí. V bytě tak nemělo zůstat žádné vybavení, kromě napevno přimontovaných kusů. Všechno bylo vyjednáno, a to včetně převodu prodejní částky. Také si všichni společně domluvili termín převzetí nemovitosti.

„U tohoto bytu jsme asistovali i u konečného převzetí. Musím říci, že v naší praxi vídáme hodně kuriózní záležitosti. Ale to, s čím jsme se zde setkali, bylo k neuvěření,“ kroutí hlavou František Valeš.

Už při příchodu bylo zřejmé, že se byt od poslední návštěvy radikálně změnil. Byl špinavější, ale především v něm chybělo vše, co se dalo odmontovat. „Chyběly všechny jističe, v bytě nebyla jediná zásuvka ani vypínač. Vnitřky zásuvek byly navíc úmyslně poničené. Topení bylo kompletně vytrhané, chyběly radiátory, trubky. Zmizel také kotel na ohřev vody, chyběly dokonce kliky od oken. A také všechny interiérové dveře. Zůstaly jen ty na balkon, samozřejmě bez kliky,“ vypráví inspektor nemovitostí.

Snad nejhůř dopadla kuchyň a koupelna. V koupelně kromě vany odmontoval úplně vše a to samé v kuchyni, kde zbyl jen dřez. „Neměli jsme umyvadlo, otopný žebřík, přívod na pračku, vana byla poničená a znečištěná, dokonce byla vytrhaná i stropní bodová světla ve stropě,“ vzpomíná Martina. Navíc inspektoři zjistili, že ve všech odpadech v koupelně, kuchyni, ale také v trubkách topení je nastříkaná montážní pěna.

Ani kuchyň se nevyhnula demoliční práci bývalého nájemníka. Odmontoval kuchyňskou linku, na milost vzal překvapivě dřez s kusem pracovní desky. Ale jinak neměl slitování ani s digestoří nebo poličkami.

„Musím přiznat, že jsme byli vážně v šoku. Všechno až do samotného převzetí bytu probíhalo úplně hladce, a tak jsme něco podobného opravdu nečekali. Jsem ráda, že v té chvíli vedle nás stáli inspektoři. Byli pro nás důležitou psychickou oporou. Všechno detailně zdokumentovali, ale hlavně objevili i věci, na které bychom sami asi nepřišli,“ říká Martina.

Následovaly pokusy o jednání s bývalým nájemníkem, ty však byly neúspěšné. Na základě dokumentace, která byla během celého procesu prodeje inspektory vytvářena, přebral všechny náklady spojené s uvedením bytu do stavu před realizací transakce prodávající. Náklady se vyšplhaly na téměř 200 tisíc korun.

The post Inspektoři pomáhají i při převzetí nemovitosti appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.