„Byt jsme začali shánět na jaře roku 2014. Už od počátku bylo jasné, že se budeme orientovat na novostavby. Do té doby jsme bydleli v menším bytě ve staré zástavbě a každou chvíli jsme řešili nějaké průšvihy, pořád něco opravovali. Po těchto zkušenostech jsme se s manželkou jednohlasně shodli, že chceme přijít k hotovému, čistému, prostě úplně novému bytu,“ vysvětluje Josef.

Zpočátku se mladí manželé zaměřovali na již dokončené developerské projekty. Žádný z bytů je ale neoslovil. „Nejdůležitější pro nás bylo, abychom se tam cítili dobře. Bohužel většina z nich nám připadala jako klasické sídliště v novém kabátu. Rozhodně jsme nechtěli žít jako sardinky bez kousku soukromí,“ říká Josef.

Po několika měsících, během kterých nenašli to, co hledali, přistoupili k jiné strategii.

„Začali jsme koukat po developerských projektech, které ještě nejsou úplně dokončené. Rychle jsme se zorientovali a skutečně našli několik zajímavých bytových domů. Nakonec jsme se rozhodli pro byt v menší bytovce. Všechno šlo celkem svižně a za několik týdnů jsme již podepisovali smlouvu o smlouvě budoucí a těšili se na nové bydlení,“ popisuje Josef.

Během dokončování stavby se Marcela s Josefem dověděli, že existují inspektoři nemovitostí, kteří jsou schopni byt prověřit z technického hlediska a odhalit pro laika nepostřehnutelné závady.

„Kolega měl s předpřejímkou velmi dobrou zkušenost. Inspektoři mu prý našli na nemovitosti závady za několik desítek tisíc korun. Developer je pak musel všechny na vlastní náklady odstranit. To mi přišlo rozumné a rozhodl jsem se, že si předpřejímku necháme taky udělat,“ uvádí Josef.

„Vždy doporučujeme klientům, aby nemovitost nechali prověřit inspektory co nejdříve. Ideálním řešením u developerských projektů je právě předpřejímka. V rámci ní se všechny závady zaevidují a developer je povinen je odstranit již do doby přejímky, tedy předání bytu klientovi. Kupci tak ve chvíli přejímky přebírají byt zcela dokončený, bez závad a poškození,“ vysvětluje Alena Wenigrová, specialistka na nákup nemovitosti ze společnosti Alisen.

Mladí manželé si na doporučení kolegy objednali inspektora nemovitostí a vzápětí o tom, že plánují udělat předpřejímku, informovali developera.

„To jsme se ale pěkně přepočítali. Developer na nás spustil pěkně ostře, že o žádné předpřejímce nechce nic slyšet. Celý technický stav prý již zkontrolovali jejich technici a není prý žádný důvod, aby se v tom šťoural někdo další. Nevěřil jsem svým uším,“ popisuje Josef nevěřícně, ale záhy dodává, že se nechtěl jen tak vzdát.

„Byla to nehoráznost. Ve chvíli, kdy si kupuji byt za několik milionů, je drzost, pokud mi někdo zakáže zkontrolovat, jestli nemá závady. Začali jsme se proto s developerskou společností dohadovat,“ nastiňuje Josef, co následovalo.

Jednání trvala několik dnů, výsledkem bylo svolení developera k předpřejímce, bohužel však v jiné formě, než jak si ji Marcela s Josefem představovali.

„Velkoryse nám povolili třicetiminutovou předpřejímku, ale pouze za podmínky, že jí nebude provádět námi vybraný inspektor, ale jejich technik. Byla to určitě prohra, o všem jsme informovali našeho inspektora nemovitostí. Ten nám neuvěřitelně vyšel vstříc, když nám poradil alespoň základní věci, na co se máme zaměřit, a domluvili jsme se, že s námi půjde na konečnou přejímku bytu,“ popisuje Josef následný plán.

„Jak se dalo čekat, předpřejímka s technikem od developera byla pěkné divadlo. Samozřejmě se mu moc nechtělo hledat chyby svých kolegů. Navíc s vyhlídkou toho, že cokoli ‚najde‘, bude muset developer odstranit na vlastní náklady. My s manželkou jsme se usilovně snažili postupovat podle doporučení našeho inspektora. Nakonec jsme objevili docela hodně menších nedostatků, jako byly fleky a rýhy na stěnách, odřené dveře, nefunkční zámky a chybějící klíče. Taky porušené jedno okno a špatně vyspárovanou dlažbu v koupelně,“ vyjmenovává Josef, co všechno by jinak museli s manželkou hradit sami.

Vše s technikem od developera sepsali a těšili se na konečné převzetí, až bude moct jejich inspektor nemovitostí prověřit i to, co oni jako laici zkontrolovat nedovedli.

„Pokud předpřejímka byla divadýlkem, přejímka se stala úplným hororem. Přišli jsme s manželkou v doprovodu námi vybraného inspektora. Ale zástupci developera ho rovnou odmítli pustit do nemovitosti. Handrkovali jsme se u vchodu do domu, bylo to neuvěřitelné a ponižující. Do bytu nakonec pustili skutečně jen mě s manželkou a zkontrolovat jsme mohli pouze to, co ‚je vidět‘. Bylo mi z toho celého incidentu zle a vůbec jsem nechápal, jak si něco takového můžou dovolit,“ popisuje svou zkušenost Josef.

„Marcela s Josefem bohužel udělali chybu již ve chvíli, kdy podepisovali smlouvu o smlouvě budoucí. Už zde totiž mělo být zakotveno ujednání o požadavku předpřejímky, a to výhradně s technikem, kterého si přivede klient. Mladým manželům by to ušetřilo mnoho starostí, peněz a nepříjemných chvil. Je ale nutno podotknout, že jednoznačně měli smůlu na developera. Žádná férová společnost by samozřejmě nereagovala tímto způsobem,“ potvrzuje Alena Wenigrová. A tento fakt potvrdil i samotný inspektor.

„S takovým jednáním se naštěstí nesetkáváme často. Je však pravdou, že z nás zástupci developera nebývají vždy zcela nadšeni. Je to logické vzhledem k tomu, že hledáme a odhalujeme jejich pochybení. Ve většině případů však chyby přiznají a odstraní je, případně nedostatky kompenzují snížením kupní ceny nemovitosti. Tento případ byl opravdu extrém,“ říká k celé kauze Tomáš Zima, inspektor nemovitostí ze společnosti Nemoinspekt.

„Marcela s Josefem jsou nyní s inspektorem dohodnuti, že jen co to bude časově možné, provede v jejich novém bytě důkladnou technickou inspekci. „My budeme následně všechny zjištěné závady řešit reklamací u developera. Bohužel se dá očekávat, že to opět oddálí dobu našeho nastěhování,“ uzavírá Josef.

Zdroj: https://bydleni.idnes.cz/nakup-bytu-od-developera-0x0-/dum_osobnosti.aspx?c=A160823_113434_dum_osobnosti_web

The post Developeři se bojí inspekcí bytů v novostavbách appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Vady domu se skryjí lehce. Zájemci kupují zbrkle, prodejci toho využívají

Čechům stačí někdy jen dvacet minut, aby se rozhodli, zda budou investovat své úspory do milionových nemovitostí. Rychlá rozhodnutí jim neumožní prohlédnout si stavbu pořádně, skryté vady odkrývají, až když je pozdě. Lidé často vůbec netuší, co kupují. Domoci se zpět svých peněz či nápravy situace ovšem není jednoduché.

Jana si za tři miliony korun koupila dům, který vážně ohrozil její zdraví a zdraví jejího nenarozeného dítěte. Ve zdech totiž byla plíseň, o které jí nikdo neřekl. Paní Jana je na plíseň těžce alergická a ve druhém trimestru skončila na operačním sále.

Také Matěj Štěpnička pořídil pro svoji rodinu dům, stál téměř tři miliony a měla to být novostavba. Po několika měsících bydlení však rodina začala mít potíže s dýcháním. Odborné posouzení posléze ukázalo, že „novostavba“ vůbec neodpovídá současným předpisům a ve stěnách je azbest.

Alena Komárková si přes realitku koupila domek za milion a půl. Později se přišlo na to, že dům nemá základy, je postaven z nepálených cihel a jediné, co majitelka může jedině dělat, je nechat ho strhnout.

Příběhy, jako jsou tyto tři, přináší současná situace na realitním trhu. Zájemci o domy či byty jsou pod obrovským tlakem. Hezkých nemovitostí za dobré peníze moc není. Zájem je obrovský. Lidé se proto o koupi nemovitosti, a tedy zpravidla o podstatné části svého celoživotního výdělku, rozhodují za pouhých dvacet minut.

Netuší, co si koupili

Realitní makléři používají nefér triky, jak prodejní cenu domu nebo bytu zvýšit a jak donutit zájemce k rychlému rozhodnutí. Například komparz – lidi, kteří se vydávají za další zájemce o nabízenou nemovitost.

Makléři také záměrně svolávají na prohlídku více skutečných zájemců v jeden termín, aby bylo jasné, že o nemovitost je velký zájem. Tím vytvoří tlak hned na několik potenciálních kupců najednou.

Špatnou podlahu makléři běžně nechávají zakrýt pěkným kobercem. Na zakrytí plísní používají prodávající speciální barvy, které tento závažný problém zamaskují až na několik měsíců.

Právě s tím se setkala ve své zakoupené nemovitosti Jana. Skrytá plíseň ji nakonec zavedla až do nemocnice. V nosních dutinách jí našli polypy. Kromě plísně jí pak odborníci pod domem odhalili škodlivý radon.

Michal Flachs ze společnosti Zdravá nemovitost upozorňuje také na to, že kupci zbrkle v předávacím protokolu podepisují, že dostali veškeré dokumenty. To ale často není pravda – zejména když si lidé jednotlivé dokumenty často pletou. „Často netuší, co si koupili, co podepsali,“ uvedl Flachs.

Nárok na reklamaci tu je

V případě, že člověk na koupené nemovitosti najde vady, má ze zákona nárok na reklamaci, a to až do pěti let poté, kdy ji koupil. Protistraně je nutné vady oznámit hned, jakmile je objeví. A současně je podle právničky Lady Petrikové z AK Vlasák dobré navrhnout řešení situace. Například požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupit od smlouvy a žádat vrácení peněz.

V druhém případě by měl vrátit nemovitost a peněz se domáhat soudně. Hrozí mu tak, že se ocitne v situaci, kdy nebude mít ani nemovitost, ani peníze.

Obě strany se mohou dohodnout také na nápravě mimosoudní cestou, ale taková řešení jsou podle Petrikové vzácná. „Pokud má kupující za to, že ho prodávající či makléř uvedli vědomě v omyl, lze uvažovat i o trestněprávním řešení,“ uvedla právnička. Upozornila však, že je velmi obtížné prokázat úmysl spáchat takový trestný čin nebo podvod.

U soudu skončí i případy paní Jany a Matěje Štěpničkových. U něj bylo zjištěno, že obvodové stěny domu nebyly dostatečně zateplené a způsob výstavby stěn neodpovídá předpisům. Štěpnička nakonec musel část svého domu zbourat. Nyní jej staví znovu sám.

Lidé při prohlídce domu nemají moc šancí zjistit závady – zejména ty skryté. Podle Zimy z Nemoinspektu se člověk bez odborného vzdělání může maximálně spolehnout na to, co je viditelné na první pohled. „Mohou to být například kachličky v koupelně nebo vlhkost kolem oken,“ uvedl.

Při prohlídce by lidem mohlo také napovědět poklepání na stěnu. Zatímco některé části stavby se mohou na první pohled jevit jako kvalitní cihlová zeď, při poklepání může člověk zjistit, že jde o jiný materiál. Právě to opomněla udělat Alena Komárková, která během rekonstrukce zjistila, že dům je postavený z nepálených cihel a bez pevných základů.

Co dělat, když se v domě objeví skryté vady:

Je dobré také prověřit stav nemovitosti na příslušném katastrálním úřadu a vyžádat si od prodávajícího kolaudační rozhodnutí, revizi elektroinstalace, plynovodu, případně kotle na tuhá paliva.

Zákon v současné době nevyžaduje, aby prodávající museli dělat technickou inspekci. A také realitní kanceláře ji dělají pouze v případě, že s ní majitel souhlasí. „Je mu doporučena, nicméně je na vlastníkovi, zda je ochoten ji zaplatit,“ uvedl mluvčí RE/MAX Tomáš Hejda.

Automatický nárok na prohlídku nemovitosti odborníkem nemá ze zákona ani kupující. Záleží jen na něm, zda si něco takového dokáže u protistrany vyjednat. Cena se nejčastěji pohybuje od tří do patnácti tisíc.

Na co si dát při koupi domu nebo bytu pozor:

Automatický nárok na prohlídku nemovitosti odborníkem nemá ze zákona ani kupující. Záleží jen na něm, zda si něco takového dokáže u protistrany vyjednat. Cena se nejčastěji pohybuje od tří do patnácti tisíc.

Jistotu nemáte nikdy

Vždy platí, že vina, tedy špatný úmysl, se prokazuje obtížně. Výhodu by snad mohli mít lidé, kteří kupují nemovitost na hypotéku, v takovém případě totiž vstupuje do hry odhadce nemovitostí, který pracuje pro banku. „Bylo by zvláštní, kdyby odhadce pracující pro banku při zpracování svého posudku, který je podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru, neodhalil skryté vady nebo závady,“ uvedla mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Veronika Vároši.

Jenže právě takový odhadce posuzoval i stavbu Aleny Komárkové zmíněné v úvodu textu. A v ocenění uvedl, že základy domu jsou „pravděpodobně kamenné, cihelné, betonové. Zdivo o tloušťce min. 45 cm. Ve zdivu jsou zjevné menší, zřejmě stabilizované praskliny“. Ke zcela opačným závěrům však došel statik, který posuzoval nemovitost na žádost kupující. Jeho závěr je, že dům žádné základy nemá, a zdivo domu označil rovnou jako „stavební zmetek“.

Jak zamezit takovým situacím? Podle Petrikové připadají v úvahu různá řešení. „Mohl by se zřídit specializovaný orgán pro realitní trh, který by například řešil spory namísto soudů. Nebo určitá část kupní ceny za nemovitost by mohla být vložena na úschovní účet,“ míní. A doporučuje zavedení povinnosti prodávajícího předložit dokument o technickém stavu nemovitosti.

Ministerstvo pro místní rozvoj však nic takového neplánuje. Naděje na kultivaci realitního trhu vkládá do nedávno vládou schváleného zákona o realitním zprostředkování. „V návrhu je výslovně uvedeno, že realitní zprostředkovatel je povinen sdělit zájemci stav předmětu realitního zprostředkování včetně jeho případných závad.

Zákon myslí i na situace, kdy je závada nemovitosti makléřem přehlédnuta, je skrytá,” uvedla Vároši.

Zdroj: https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/nemovitosti-skryte-vady-prodej-realitni-trh-zdrava-nemovitost.A190228_105321_domaci_lre

The post Vady domu se skryjí lehce. Zájemci kupují zbrkle, prodejci toho využívají appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

Ceny nemovitostí letí raketovým tempem nahoru a nikdo není schopen předpovědět, kdy se tento růst zastaví a dojde k očekávané korekci. Výsledkem této situace na trhu nemovitostí je skutečnost, že někteří potenciální investoři z řad běžných občanů se museli svého záměru vzdát, protože ceny se dostaly mimo jejich finanční možnosti. Tito lidé byli rozhodnuti zhodnotit své volné peněžní prostředky na trhu nemovitostí prostřednictvím koupě bytu nebo domu a dosáhnout tak na velmi zajímavé zhodnocení jejich následným pronájmem, a to ve výši řádově 5% ročně.

Co mají tito lidé s těmito, v tuto chvíli nevyužitými, finančními prostředky podniknout? Jak je efektivně nainvestovat? Jedna z možností je, propojit se dalšími lidmi, kteří v tuto chvíli hledají vhodnou investiční příležitost pro zhodnocení volných finančních prostředků, jejichž výše už nestačí na samostatný nákup nemovitosti a investovat společně. Ano, tento způsob investování v sobě nesporně skrývá rizika. Při vhodném výběru spoluvlastníků, férovém nastavení pravidel spolupráce mezi jednotlivými spoluvlastníky, zachování chladné hlavy při výběru nemovitosti a zhodnocení míry rizika, kterou každý spoluvlastník podstupuje, v porovnání s výnosem, kterého mohou společně dosáhnout, je však možné toto riziko významně snížit.

Naprosto zásadní pro tento způsob investování je výběr ostatních spoluvlastníků. Tuto fázi není vůbec radno uspěchat a v případě jakýchkoli pochybností o osobnosti potenciálního spoluvlastníka, je lepší ze spolupráce vycouvat. Někdy se také říká, že nejlepší investicí je neudělat nic, což v případě pochybností platí dvojnásob. Pokud spojí společně síly lidé, kteří si jsou osobnostně blízcí a vzájemně se doplňují, je z půlky hotovo. Pokud se dají dohromady právník, stavební technik a ekonom, je tato skupina spoluvlastníků zn. ideál a ostatní jim mohou jen závidět. Nastavení pravidel spolupráce je dalším logickým krokem, kterým může potvrdit správnost výběru jednotlivých členů skupiny, to v případě, že se na nich vzájemně shodnout, nebo může tuto spolupráci ještě včas ukončit a ušetřit všem zúčastněným čas a nervy. Relativně nejsnazším krokem v cestě za spoluvlastnictvím nemovitosti je pak její nákup, protože na trhu je jich v tuto chvíli dostatek. Tím, že skupina budoucích spoluvlastníků rozhoduje vždy ve vzájemné shodě, jsou rizika špatného nákupu investiční nemovitosti do značné míry eliminována.

Na závěr je potřeba dodat, že je vždy potřeba mít na paměti, že celou investici je potřeba mít v pořádku zejména vůči finančnímu úřadu, popř. dalším státním institucím tak, aby tento způsob investování negeneroval dodatečné náklady, ale přinášel očekávané procenta výnosů.

Autor: Ing. Martin Horák, spoluzakladatel Spoluvlastnit.cz

https://www.spoluvlastnit.cz/blogs/4/1/spoluvlastnictvi-nemovitosti-novy-trend

The post Spoluvlastnictví nemovitosti. Nový trend? appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.

„Na konci loňského roku jsme se dozvěděli, že se ve vedlejší obci bude stavět nový bytový komplex. S manželem jsme se začali o projekt ihned zajímat. Několik let jsme bydleli i se třemi dětmi v pronájmu a rádi bychom již měli něco svého. Nechtěli jsme se stěhovat příliš daleko. Lokalita se nám líbí a děti zde chodí do školky a školy. Taky by nám chyběli kamarádi a fajn sousedská komunita,“ vysvětluje Lada.

Manželé si domluvili schůzku s developerem, aby se o projektu dověděli víc. Přišli v době, kdy se připravovaly poslední projektové podklady pro žádost o stavební povolení. Prodejce Ladě s Petrem vysvětlil posloupnost jednotlivých fází a průběh celého procesu. Manželé na koupi bytu kývli, a to i přesto, že si na nové bydlení budou muset nějakou dobu počkat.

Projekt se jim moc líbil. Vybrali si byt 4+kk s pěknou předzahrádkou v přízemí novostavby. Developer Ladě a Petrovi předložil roční rezervační smlouvu, která měla zajistit rezervaci bytu v komplexu do chvíle, kdy bude vydáno stavební povolení a začne se stavět. To se jim však moc nezdálo.

„Manželé se na nás obrátili ve chvíli, kdy jim byla menší developerskou essenté společností předložena dlouhodobá rezervační smlouva bytové jednotky v projektu,“ popisuje Alena Wenigrová, specialistka na prodej nemovitosti ze společnosti Alisen.

Rezervační smlouva byla nevyvážená a pro Ladu s Petrem nevýhodná. A to již tím, že byla nastavena na nepřiměřeně dlouhou dobu jednoho roku. Standardně se rezervační doba pohybuje kolem tří měsíců, případně půl roku.

Manželé zjistili, že po celou dobu rezervace budou mít blokované peníze ve výši patnácti procent z kupní ceny. Dvanáct měsíců by nemohli s penězi nakládat.

„Zarážející byla také skutečnost, že si developer v rezervační smlouvě vynucoval zaslání rezervačního poplatku na svůj běžný účet. Pokud k tomu klienti přistoupí, podstupují velké riziko, jelikož s těmito penězi naopak může běžně disponovat developer. Rozhodně doporučujeme poslat peníze na vázaný účet a složené finanční prostředky také uvést v zápisu vlastnického práva na sebe,“ radí Wenigrová.

Revize nevýhodné rezervační smlouvy tím nekončila. Developer dal do smlouvy podmínku, že kupující budou platit smluvní pokuty, pokud nesplní své povinnosti včas. Ale pokud by developerská firma nedostála svým závazkům, žádné sankce by jí nehrozily. Tuto nevyváženost bylo nutné ve smlouvě změnit.

V části rezervační smlouvy stálo, že když klienti nepodepíší smlouvu o smlouvě budoucí kupní, budou penalizováni. Přitom k rezervační smlouvě nebyl přiložen ani návrh této smlouvy.

Do smlouvy bylo nutné také přesně uvést povolené odchylky v podlahové ploše novostavby. „Kupující na toto často zapomínají a neuvědomují si, že pokud za stejnou cenu koupí nemovitost o menší výměře, platí mnohem víc peněz za metr čtvereční, než bylo inzerováno,“ varuje Wenigrová. Běžně se tato přípustná odchylka pohybuje mezi třemi až pěti procenty podlahové plochy z projektu.

Poslední podmínkou ve smlouvě bylo developerem zaručené právo nechat si od externí společnosti udělat technickou prohlídku nemovitosti tzv. předpřejímku. Pokud by kontrolu developer v budoucnu odmítl, mají manželé možnost od smlouvy odstoupit bez sankcí.

Budoucí kupující kupuje od budoucího prodávajícího nemovitost, která je zatím zakreslená jen ve stavební dokumentaci . Jakmile se stavba zkolauduje, je třeba myslet i na kontrolu technické stránky nemovitosti během tzv. předpřejímky, kdy si s sebou můžete vzít zkušeného technika, který zkontroluje nedodělky a závady v kupované nemovitosti před ostrou přejímkou. Předpřejímky pomohou, že při ostré přejímce na nemovitosti může být již jen minimum závad a odpadne tím strávený čas s technikem developera po převzetí bytu, aby vše odstranil,“ vysvětluje Tomáš Zima, hlavní inspektor společnosti Nemoinspekt.

Takto upravenou rezervační smlouvu manželé Broumovi již bez obav podepsali a teď, jelikož developerská firma začíná se stavbou komplexu, se těší na nové bydlení.

Pokud kupující uvažuje o pořízení bytu, který je zatím pouze na papíře, je třeba dávat velký pozor v několika oblastech:

• sledovat připravenost celého projektu, ptát se, kdo bude projekt financovat, zda to bude soukromý investor, nebo developer využije úvěr od banky.
• vyžádat si dopředu návrhy všech smluv, které byste měli v budoucnu podepsat. A nechat si je zrevidovat ještě před podpisem rezervační smlouvy. Tou to totiž vše začíná a chyby se zpětně špatně napravují.
• znát práva a povinnosti pro obě strany, tedy pro kupující, ale i pro developera. Musí být vyvážené.
• všímat si výše rezervačního poplatku a zamyslet se, jestli je přiměřená vůči ceně celého bytu.
• vyjednat si právo na kontrolu technické stránky bytu nezávislým odborníkem.

Zdroj: https://bydleni.idnes.cz/prodej-bytu-koupe-bytu-problem-s-developerem-novostavba-praha-byt-v-praze-155-/dum_osobnosti.aspx?c=A180726_130213_dum_osobnosti_web

The post Vy plaťte, já developer nic nemusím. Koupě bytu vyžadovala pevné nervy. appeared first on Nemoinspekt - Inspekce nemovitostí.