Manželům Ladě a Petrovi Broumovým se zalíbil byt v developerském projektu nedaleko Prahy. Vyhovoval jim svou rozlohou, dispozicí i velkou předzahrádkou. Když měli podepsat rezervační smlouvu, která by jim rok blokovala peníze, zpozorněli.
„Na konci loňského roku jsme se dozvěděli, že se ve vedlejší obci bude stavět nový bytový komplex. S manželem jsme se začali o projekt ihned zajímat. Několik let jsme bydleli i se třemi dětmi v pronájmu a rádi bychom již měli něco svého. Nechtěli jsme se stěhovat příliš daleko. Lokalita se nám líbí a děti zde chodí do školky a školy. Taky by nám chyběli kamarádi a fajn sousedská komunita,“ vysvětluje Lada.
Manželé si domluvili schůzku s developerem, aby se o projektu dověděli víc. Přišli v době, kdy se připravovaly poslední projektové podklady pro žádost o stavební povolení. Prodejce Ladě s Petrem vysvětlil posloupnost jednotlivých fází a průběh celého procesu. Manželé na koupi bytu kývli, a to i přesto, že si na nové bydlení budou muset nějakou dobu počkat.
Projekt se jim moc líbil. Vybrali si byt 4+kk s pěknou předzahrádkou v přízemí novostavby. Developer Ladě a Petrovi předložil roční rezervační smlouvu, která měla zajistit rezervaci bytu v komplexu do chvíle, kdy bude vydáno stavební povolení a začne se stavět. To se jim však moc nezdálo.
„Manželé se na nás obrátili ve chvíli, kdy jim byla menší developerskou essenté společností předložena dlouhodobá rezervační smlouva bytové jednotky v projektu,“ popisuje Alena Wenigrová, specialistka na prodej nemovitosti ze společnosti Alisen.
Rezervační smlouva byla nevyvážená a pro Ladu s Petrem nevýhodná. A to již tím, že byla nastavena na nepřiměřeně dlouhou dobu jednoho roku. Standardně se rezervační doba pohybuje kolem tří měsíců, případně půl roku.
Manželé zjistili, že po celou dobu rezervace budou mít blokované peníze ve výši patnácti procent z kupní ceny. Dvanáct měsíců by nemohli s penězi nakládat.
„Zarážející byla také skutečnost, že si developer v rezervační smlouvě vynucoval zaslání rezervačního poplatku na svůj běžný účet. Pokud k tomu klienti přistoupí, podstupují velké riziko, jelikož s těmito penězi naopak může běžně disponovat developer. Rozhodně doporučujeme poslat peníze na vázaný účet a složené finanční prostředky také uvést v zápisu vlastnického práva na sebe,“ radí Wenigrová.
Revize nevýhodné rezervační smlouvy tím nekončila. Developer dal do smlouvy podmínku, že kupující budou platit smluvní pokuty, pokud nesplní své povinnosti včas. Ale pokud by developerská firma nedostála svým závazkům, žádné sankce by jí nehrozily. Tuto nevyváženost bylo nutné ve smlouvě změnit.
V části rezervační smlouvy stálo, že když klienti nepodepíší smlouvu o smlouvě budoucí kupní, budou penalizováni. Přitom k rezervační smlouvě nebyl přiložen ani návrh této smlouvy.
Do smlouvy bylo nutné také přesně uvést povolené odchylky v podlahové ploše novostavby. „Kupující na toto často zapomínají a neuvědomují si, že pokud za stejnou cenu koupí nemovitost o menší výměře, platí mnohem víc peněz za metr čtvereční, než bylo inzerováno,“ varuje Wenigrová. Běžně se tato přípustná odchylka pohybuje mezi třemi až pěti procenty podlahové plochy z projektu.
Poslední podmínkou ve smlouvě bylo developerem zaručené právo nechat si od externí společnosti udělat technickou prohlídku nemovitosti tzv. předpřejímku. Pokud by kontrolu developer v budoucnu odmítl, mají manželé možnost od smlouvy odstoupit bez sankcí.
Budoucí kupující kupuje od budoucího prodávajícího nemovitost, která je zatím zakreslená jen ve stavební dokumentaci . Jakmile se stavba zkolauduje, je třeba myslet i na kontrolu technické stránky nemovitosti během tzv. předpřejímky, kdy si s sebou můžete vzít zkušeného technika, který zkontroluje nedodělky a závady v kupované nemovitosti před ostrou přejímkou. Předpřejímky pomohou, že při ostré přejímce na nemovitosti může být již jen minimum závad a odpadne tím strávený čas s technikem developera po převzetí bytu, aby vše odstranil,“ vysvětluje Tomáš Zima, hlavní inspektor společnosti Nemoinspekt.
Takto upravenou rezervační smlouvu manželé Broumovi již bez obav podepsali a teď, jelikož developerská firma začíná se stavbou komplexu, se těší na nové bydlení.
Pokud kupující uvažuje o pořízení bytu, který je zatím pouze na papíře, je třeba dávat velký pozor v několika oblastech:
- sledovat připravenost celého projektu, ptát se, kdo bude projekt financovat, zda to bude soukromý investor, nebo developer využije úvěr od banky.
- vyžádat si dopředu návrhy všech smluv, které byste měli v budoucnu podepsat. A nechat si je zrevidovat ještě před podpisem rezervační smlouvy. Tou to totiž vše začíná a chyby se zpětně špatně napravují.
- znát práva a povinnosti pro obě strany, tedy pro kupující, ale i pro developera. Musí být vyvážené.
- všímat si výše rezervačního poplatku a zamyslet se, jestli je přiměřená vůči ceně celého bytu.
- vyjednat si právo na kontrolu technické stránky bytu nezávislým odborníkem.
