Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí
Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí – odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí. Často využívanou službou ze strany společenství vlastníků v novostavbách bývá tzv. Inspekce nemovitosti před koncem záruky, kdy inspektoři sestaví seznam závad k reklamaci u developera.
Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2019 s celkem 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době.
Seriál článků je členěn do odstavců, postupně popisujících jednotlivé prvky stavby podle metodiky společnosti Nemoinspekt. V tomto díle se zaměříme na nosné a nenosné konstrukce, střešní krytinu a klempířské prvky.
Nosné a nenosné konstrukce
Obecně, nejvážnějšími závadami nosných konstrukcí bývají především trhliny ve svislých nosných konstrukcích a případné nadměrné průhyby železobetonových vodorovných konstrukcí. Při podezření na tento typ závady je vhodné situaci neprodleně řešit se statikem a navrhnout vhodné nápravné opatření.
V námi kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že jak projektanti, tak zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.
Častějšími závadami jsou poruchy nenosných konstrukcí, např. v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jedná se zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.
V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla v prvním podzemním podlaží zjištěná prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně. Jako možné řešení v rámci záruky připadá v úvahu lokální oprava zdiva a omítky.
| Č. | Závada – popis | Umístění |
|
A.1 |
Prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně | 1pp |
Střecha a střešní krytina, klempířské prvky
Další z nejčastějších závad u novostaveb s plochou střechou je nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času tak v těchto místech může docházet k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.
Problematické bývají též detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy.
Obvyklou závadou je dále chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.
Často se také stává, že u odvětrávacích potrubí kanalizace je použitý nevhodný materiál, který není určený do venkovního prostředí – HT tvarovky pro vnitřní rozvody, které jsou UV nestabilní.
U novostaveb se šikmou střechou se vyskytují závady dané typem střešní krytiny, od prohnutí krokví (viditelného pouhým okem z dálky v rámci celé střechy) až po odlepující se šindele při použití nekvalitních materiálů.
„Vzhledem k finanční náročnosti oprav střechy je vhodné její kontrolu před koncem záruční doby nepodcenit, všechny závady důkladně sepsat a reklamovat u developera, který následně odstranění vad požaduje po zhotoviteli“ doporučuje Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt.
Při kontrole klempířských prvků ispektoři nemovitostí často narážejí na chybně osazené parapety oken či oplechování atiky, které buď nemá dostatečný sklon nebo přesah přes fasádu, případně vykazuje oba nedostatky zároveň.
Ve zkoumaném bytovém domě se objevili jak nerovnosti hydroizolace na střeše, tak neukotvená hydroizolace do atiky. Atika též nemá oplechování s dostatečným přesahem.
| Č. | Závada – popis | Umístění |
|
B.1 |
Sklon střechy má 0% prohlubeň 7mm – mezi kolektory
(Obecně – sklon hydroizolační vrstvy u plochých střech má být tak velký, aby i po uplatnění průhybů zajišťoval odtok vody, doporučuje se nejméně 1° (tj. 1,75%). Současný stav – v nerovnostech stojí srážková voda a nečistoty.) |
Střecha – severní strana |
|
B.2 |
Nerovnost podkladu hydroizolace vice jak 20 mm – před vzduchotechnikou
(Obecně – sklon hydroizolační vrstvy u plochých střech má být tak velký, aby i po uplatnění průhybů zajišťoval odtok vody, doporučuje se nejméně 1° (tj. 1,75%). Současný stav – v nerovnostech stojí srážková voda a nečistoty.) |
Střecha – severní strana |
|
B.3 |
Výška atiky 53 cm, neupevněná hydroizolace vyboulení větší než 20 mm (neprovedené kotvení izolace do stěny atiky). Dochází k prověšení hydroizolační folie, nutné provést dodatečné kotvení do atiky podle postupu výrobce. | Střecha – západní střecha |
|
B.4 |
Okapní plech atiky nemá přesah ve spoji, není sletován – voda odkapává na fasádu
Běžně se provádí přesah o několik centimetrů (i v napojení okapnic) a sletování ve spojích. |
Střecha – nad bytem 502 |
|
Hlavní zjištění |
Popis zjištění |
Doporučení |
|
Prasklina v pórobetonové zdi |
Prasklina ve stěně vedle dilatace v 1pp |
Zednické zapravení, začištění, nová malba, omítka. |
|
Nerovnosti hydroizolace na střeše |
Nerovnost podkladu hydroizolace vice jak 20 mm (před vzduchotechnikou u severní strany) není tedy zcela umožněn odtok dešťové vody (stojící kaluže) |
Doporučujeme vyrovnání podkladu u prohlubních větších než 20mm |
|
Neukotvená hydroizolace do atiky |
Neprovedené kotvení střešní hydroizolace do atiky – neupevněná hydroizolace místy vykazuje vyboulení větší než 20 mm |
Po celém obvodu atiky hydroizolaci ukotvit pomocí lišt, případně bodově |
Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.
Ing. arch. Marie Vyskočilová
NEMOinspekt
